Odczyt tygodnia
Transakcje wciąż dowożą (ponad 4,3 tys. mieszkań w sierpniu, +25 proc. r/r) i oferta się kurczy, ale cennikowa hossa właśnie wyhamowała: deweloperzy ruszyli z 267 promocjami, a droga do tańszego kredytu została odsunięta na 2027 rok.
Przygotował Ajdo dla znajdom.pl · 21 września 2026
3 rzeczy w tym tygodniu
267 promocji deweloperskich w pięciu największych miastach, gotowe lokale to nawet 39 proc. oferty
Na przełomie sierpnia i września deweloperzy w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi ogłosili łącznie 267 promocji, najwięcej w stolicy (122), a udział niesprzedanych mieszkań na ukończonych osiedlach sięga od 22 proc. oferty w Warszawie do 39 proc. w Łodzi. Dla kupującego to realna przestrzeń do negocjacji, dla sprzedającego sygnał, że konkurencja zaczęła schodzić z ceny zamiast czekać.
7,1 tys. zarezerwowanych mieszkań (+40 proc. r/r) i oferta poniżej 59 tys. lokali
Sierpniowa sprzedaż na siedmiu głównych rynkach przekroczyła 4,3 tys. mieszkań przy tylko 3,6 tys. nowych wprowadzeń, więc oferta kurczy się drugi miesiąc z rzędu, a za wynikami stoi rosnąca kolejka rezerwacji. Kurcząca się podaż broni cen, ale część rezerwacji nigdy nie zamieni się w podpisaną umowę, więc dane o sprzedaży trzeba dziś czytać ostrożniej.
Popyt na hipoteki najsłabszy w 2026 r.: 525,7 tys. zł średniego wniosku przy stopie 3,75 proc.
Wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe była o 9,3 proc. wyższa r/r, ale to najniższy odczyt tego roku, liczba wnioskodawców spadła o 14,4 proc. wobec lipca, a BIK zapowiada dalsze osłabianie wskaźnika przez efekt bazy. Przy stopie NBP 3,75 proc. utrzymanej od marca i WIBOR-ze 3M powyżej niej zdolność kredytowa sama się nie poprawi - decyduje wkład własny i dochód.
Liczba tygodnia
267 promocji deweloperskich
Liczba akcji promocyjnych ogłoszonych na koniec wakacji w pięciu największych miastach - pokazuje, że przy stojących w miejscu cennikach realna walka o klienta przeniosła się z podwyżek na rabaty.
Obecnie na rynku
ożywienie
Nowe od poprzedniego odczytu jest to, co dzieje się pod powierzchnią wyników sprzedaży: sierpień zamknął się na siedmiu największych rynkach ponad 4,3 tys. lokali przy zaledwie 3,6 tys. nowych wprowadzeń, oferta zeszła drugi miesiąc z rzędu poniżej 59 tys., a status zarezerwowanego miało 7,1 tys. mieszkań, o 40 proc. więcej niż rok wcześniej. Po stronie cen skończyły się dwucyfrowe wzrosty ofertowe w skali roku, a w Warszawie średnia zeszła o około 1 proc. m/m, do ok. 19,6 tys. zł/m2 - i równocześnie w pięciu największych miastach naliczono 267 promocji, bo gotowe, niesprzedane lokale stanowią od 22 proc. oferty w stolicy do 39 proc. w Łodzi. Kredyt przestał być motorem: sierpniowy popyt na hipoteki (+9,3 proc. r/r) był najsłabszym odczytem tego roku, wnioskodawców ubyło 14,4 proc. m/m, a średni wniosek na 525,7 tys. zł zderza się z ostrożniejszym liczeniem zdolności przez banki.
Perspektywa 6-12 miesięcy
neutralnie
Deweloperzy weszli w jesień z wyraźnie lepszym nastawieniem - w dwa miesiące ponad trzykrotnie wzrósł odsetek firm spodziewających się wyższej sprzedaży - i mają czym zapełnić ofertę, bo pozwolenia w pierwszych siedmiu miesiącach rosły o 15,7 proc. r/r przy 859,4 tys. mieszkań w budowie. Przeciwwagą jest pieniądz: stopa 3,75 proc. stoi od marca, inflacja odbiła do 3,4 proc. i otarła się o górną granicę pasma, część ekonomistów widzi przestrzeń na cięcia dopiero w połowie 2027 r., a BIK uprzedza, że efekt bazy będzie ściągał odczyty popytu w dół. Najbardziej prawdopodobny scenariusz na 6-12 miesięcy to stabilne lub lekko rosnące ceny transakcyjne przy rosnącej liczbie rabatów, z ryzykiem po stronie zdolności kredytowej i kosztów budowy po zaostrzeniu warunków technicznych.
Jeśli kupujesz, to jest dobry moment na twarde rozmowy o cenie - zwłaszcza przy mieszkaniach już gotowych, bo każdy miesiąc ich stania kosztuje dewelopera. Jeśli sprzedajesz, nie licz już na to, że rynek sam dorzuci ci kilka procent w pół roku; cena musi być realna od pierwszego dnia ogłoszenia.