Odczyt tygodnia
Rynek rozpędził się mocniej, niż zakładano miesiąc temu - 13,54 mld zł hipotek w sierpniu, ok. 13 tys. mieszkań sprzedanych przez deweloperów w III kwartale i +6,3 proc. r/r cen według GUS - ale wrześniowy skok inflacji do 4 proc. przesuwa debatę ze stóp w dół na stopy w górę.
Przygotował Ajdo dla znajdom.pl · 5 października 2026
3 rzeczy w tym tygodniu
Inflacja skoczyła do 4,0 proc. r/r, RPP obraduje 6 - 7 października
Szybki szacunek GUS za wrzesień pokazał 4 proc. wobec 3,4 proc. w sierpniu - to pierwsze wyjście poza pasmo celu NBP od czerwca 2025 r., głównie przez paliwa i koniec taniejącej żywności. Dla kupujących oznacza to realne ryzyko droższego kredytu zamiast wyczekiwanych obniżek, dla sprzedających - że obecna fala popytu może mieć termin ważności.
13,54 mld zł nowych hipotek w sierpniu, +51,1 proc. r/r
BIK podał, że banki udzieliły 27,7 tys. kredytów mieszkaniowych o średniej kwocie 489,29 tys. zł, a narastająco od stycznia wartość sięgnęła 102,45 mld zł; dane NBP mówią o 75,67 mld zł kredytów na nieruchomości mieszkaniowe po ośmiu miesiącach (+28,9 proc.). To pokazuje, skąd bierze się dzisiejsza siła nabywcza na rynku - i jak wiele zależy od ceny pieniądza.
III kwartał deweloperów: ok. 13 tys. mieszkań w siedmiu aglomeracjach, 37 tys. po dziewięciu miesiącach (+48 proc.)
Wstępne szacunki rynkowe przytoczone przez Parkiet wskazują na bardzo mocny kwartał, co potwierdzają raporty spółek - Atal zawarł 996 umów w III kwartale i miał rekordowy wrzesień (431 lokali), a Dom Development celuje w dziewiąty z rzędu kwartał powyżej 1000 mieszkań. Przy takim tempie sprzedaży deweloperzy nie mają powodu, by obniżać cenniki, choć zaczęli wprowadzać tańsze projekty.
Liczba tygodnia
13,54 mld zł
Wartość kredytów mieszkaniowych udzielonych w samym sierpniu - o 51,1 proc. więcej niż rok wcześniej; to ten strumień pieniądza napędza dziś sprzedaż i ceny, więc każda zmiana stóp uderzy w rynek natychmiast.
Obecnie na rynku
ożywienie
+0.6 vs poprzedni odczyt
Od poprzedniego odczytu urzędowe statystyki domknęły spór o kierunek cen: GUS policzył, że w II kwartale lokale mieszkalne podrożały o 6,3 proc. r/r i o 1,5 proc. kdk, przy czym rynek pierwotny (+6,5 proc. r/r) tylko o włos wyprzedził używane mieszkania. Po stronie popytu widać prawdziwy boom kredytowy - w sierpniu banki i SKOK-i uruchomiły hipoteki za 13,54 mld zł, o 51,1 proc. więcej niż rok wcześniej, przy 27,7 tys. umów i średniej kwocie 489,29 tys. zł, a NBP naliczył 75,67 mld zł kredytów mieszkaniowych od stycznia (+28,9 proc.). Przełożyło się to na wyniki sprzedaży: w III kwartale w siedmiu największych aglomeracjach nabywców znalazło ok. 13 tys. lokali, a przez dziewięć miesięcy ok. 37 tys. (+48 proc. r/r), choć równocześnie deweloperzy wprowadzali do oferty tańsze projekty (średnio 15 869 zł/m2), a tempo zwyżek cen z dwucyfrowego zeszło do jednocyfrowego.
Perspektywa 6-12 miesięcy
ochłodzenie
-0.4 vs poprzedni odczyt
Najważniejsza zmiana dotyczy pieniądza: wrześniowa inflacja wyskoczyła do 4 proc. r/r, pierwszy raz od czerwca 2025 r. poza pasmem celu NBP, Pekao widzi w grudniu okolice 4,5 proc., a scenariusz podwyżki stóp na posiedzeniu RPP 6 - 7 października przestał być czysto teoretyczny - to odwraca wcześniejsze założenie, że zdolność kredytowa po prostu poczeka na cięcia. Krótkoterminowo sama groźba droższego kredytu może jeszcze przyspieszyć decyzje części kupujących, ale w horyzoncie 6 - 12 miesięcy oznacza słabsze finansowanie, a do tego dojdą efekty wysokiej bazy z drugiej połowy 2025 r., które będą optycznie ścinać dynamiki popytu. Deweloperzy wchodzą w jesień z ostrożnym optymizmem i dużą ofertą, więc najbardziej prawdopodobny układ to dalsze, ale wyraźnie wolniejsze wzrosty cen przy rosnącej wybredności klientów i powrocie negocjacji.
Mówiąc wprost: dziś to rynek sprzedającego z nutą niepewności - ceny rosną, a kredyt jest łatwo dostępny, ale inflacja na poziomie 4 proc. sprawia, że okienko taniego finansowania może się zamykać, a nie otwierać. Jeśli kupujesz na kredyt, policz ratę przy wyższym oprocentowaniu zanim podpiszesz; jeśli sprzedajesz, pamiętaj, że klienci coraz uważniej porównują oferty i tańsze nowe projekty są realną konkurencją.