Włochy: jak się tu mieszka, na co zwrócić uwagę

Włochy to klasyczny przykład wsi, która z czasem przerodziła się w przedmieścia. Starsze wiejskie domki mieszają się tu z nowymi domami przedmiejskimi, a resztę przestrzeni plombują deweloperzy. Bloków z PRL-u jest bardzo niewiele, a spora część dzielnicy zajęta jest przez zakłady przemysłowe i biura przy lotnisku, które jako pierwsze przychodzi na myśl, gdy mowa o tej okolicy.

Dominuje klimat podwarszawskiego miasteczka, ale nie przypłacasz go czasem dojazdu.

Jeśli ktoś mieszka tu od dawna, to przeprowadził się raczej w poszukiwaniu odpoczynku od centrum w postaci domku z psem w ogrodzie albo zacisznego apartamentu, a samolotów już nawet nie słyszy. Takie osoby powiedzą, że jest tu cicho.

Zgodnie z przedmiejską naturą, Włochy cechuje:

• duży ruch samochodowy i nierówna infrastruktura dla pieszych

• problemy z jakością powietrza (samochody + palenie w domach)

• duża ilość zieleni

• bliskość obwodnicy i dróg ekspresowych

• nierówny dostęp do usług

Charakter i klimat Włoch

Włochy to nierówna dzielnica. Stare i Nowe Włochy to to przede wszystkim domy jednorodzinne: tych jest tu najwięcej. Ulice są zielone, bo większość mieszkańców ma żywopłoty wokół podwórek i dojrzałe drzewa, które wystają z ogrodów i zacieniają chodniki. Spaceruje się przyjemnie, choć bywa że co bramę wyskakuje do nas ujadający pies. Poza tym (i samolotami) panuje cisza.

Pomiędzy domkami co jakiś czas napotkasz apartamentowce; przede wszystkim poutykane na granicach dzielnicy, ale nie tylko – nie ma tu żadnej reguły. Jeśli starsze, to nieogrodzone z budynkami w charakterystycznym stylu lat dziewięćdziesiątych i wczesnych dwutysięcznych. Poza nimi te nowsze: zazwyczaj ogrodzone z nowoczesną architekturą.

Wpaść możesz także na park, a w nim staw z ptactwem wodnym. To jedyne tereny zielone, które Włochy mają do zaoferowania.

Tkankę mieszkaniową przerywają też ruchliwe ulice (Aleje Jerozolimskie, Łopuszańska), tory kolejowe i zakłady przemysłowe (Raków, Salomea). Z okna widać też czasami łąki i pola uprawne.

Te przerywniki spotyka się za Alejami Jerozolimskimi, zmierzając w stronę lotniska. Krajobraz zmienia się – więcej betonu, mniej zieleni, hale przemysłowe zaczynają przeważać nad zabudową mieszkaniową. Krajobraz zaczyna zdradzać, że docierasz do lotniska.

Na Okęciu wysokość budynków nagle się zwiększa. Patrzysz na hotele dla podróżnych i siedziby firm, które korzystają z bliskości portu lotniczego. To najbardziej zurbanizowana część dzielnicy.

“Stare Włochy i Nowe Włochy mają klimat małego miasteczka, bo i kiedyś nimi były, jest zielono, dominuje niska zabudowa, sporo domków jednorodzinnych. Bardzo przyjemnie. Ale już Raków i Okęcie są mocno betonowe, ciasne i sprawiają trochę takie wrażenie terenów przemysłowych. Zieleni tam wiele nie uświadczysz i jeszcze samoloty ci hałasują nad głową.”

pisze Warszawianka na Reddicie.

Ceny i rynek mieszkań we Włochach

Ceny w pigułce

We Włochach w ostatnim czasie dominuje rynek pierwotny: oddano tu sporo inwestycji. Deweloperzy nie przestają wykazywać zainteresowania tą okolicą. 

Obecnie mediana ceny metra na rynku pierwotnym to równe 17 000 zł, a większość ofert wpada w przedział (16 190 zł/m² - 18 277 zł/m²), więc rozstrzał jest niewielki. Mediana za całość to 900 450 zł przy metrażu 55.3m² – 3-pokojowe mieszkanie z pierwszej ręki.

Mediana ceny metra w ofertach mieszkań z drugiej ręki wynosi 17 069 zł/m². To tyle samo, co na rynku pierwotnym – dlaczego? Ceny mieszkań z drugiej ręki są wysokie z dwóch powodów:

1. Te mieszkania często znajdują się w lepiej skomunikowanych okolicach: bliżej centrum dzielnicy, przystanku.

2. To dalej głównie mieszkania na stosunkowo nowych osiedlach, bo we Włochach starych bloków jest bardzo niewiele.

Różnice zacierają się dopiero w przypadku mieszkań, które mają przynajmniej 4 pokoje. W przypadku 2-3 pokoi metr wychodzi trochę taniej niż u dewelopera, a w kawalerkach różnica jest największa (17 990 zł/m² vs 19 076 zł/m² na rynku pierwotnym).

Za całe mieszkanie z drugiej ręki sprzedający chcą średnio 778 500 zł przy metrażu 43 m² – to 2-pokojowe mieszkanie o podwyższonym standardzie.

Mediana ceny wynajmu wynosi 79zł/m². Kawalerki to okolice 2700 zł/msc, za 2 pokoje średnio zapłacisz już 3250 zł/msc.

Czy Włochy są bezpieczne?

Poczucie bezpieczeństwa wśród mieszkańców było większe, kiedy Włochy były typowo domkowo-willową dzielnicą. Od kiedy wysypały się tu apartamentowce i wprowadziło się dużo więcej ludzi, to poczucie spadło. Najświeższe sondaże pokazują, że opinia o bezpieczeństwe we Włochach jest raczej negatywna.

Bliżej Ochoty straszyć mogą opuszczone kamienice, a w bardziej zacisznych okolicach dziki i kierowcy.

“[...] jak to jest, że wszędzie w Włochach nowe inwestycje. Parki, siłowniem, a w okolicach PKP Włochy straszą budynki po sklepach jak slumsy, chodniki powykręcane, dziury tak bardzo niebezpieczne dla zdrowia i zbierające się grupy nocujących i biesiadujących w krzakach nietrzeźwych bezdomnych [...]”

pyta mieszkaniec na facebookowej grupie.

Z drugiej strony, gęstość zaludnienia 1 377 os./km², gdy obok na Ochocie wynosi ona 8 935 os./km², powoduje że częściej widzi się tu znajome twarze czy zna sąsiadów – to na plus.

A co mówią liczby? Krajowa Mapa Zagrożeń Bezpieczeństwa odnotowuje tu 12 zgłoszeń, podczas gdy w Warszawie jest ich 623 – to 2.7% wszystkich zgłoszeń w stolicy. Włochy na mapie zagrożeń to luka: zgłoszeń jest tutaj bardzo mało.

Trudno więc jednoznacznie ocenić sytuację we Włochach – gęstość zaludnienia jest niewielka, liczba przestępstw też, ale na głowę wypada ich sporo. Trudno zbadać też wpływ lotniska, które sprawia, że przez Okęcie przewija się mnóstwo przejezdnych, podczas gdy między domkami widzisz tylko sąsiadów.

Włochy: komunikacja, czas dojazdu

Mieszkańcy jeżdżą dużo i często. W wielu przypadkach to najwygodniejsza forma poruszania się. Największą przeszkodą dla kierowców są inni kierowcy, bo okolica mocno się korkuje. Jadąc do miasta trzeba mieć trochę cierpliwości, bo rano zajmie to ok. 40 minut.

Mimo wszystko, posiadanie samochodu tutaj to wygodna opcja, a wjazd na S2 jest w granicach dzielnicy, więc dla pracujących wyjazdowo Włochy są dobrym wyborem.

Tramwaj startuje na pętli na Krakowskiej, przejeżdża ją całą i wjeżdża na Ochotę. Z samego końca Włochów jedzie około 30 minut.

Dojazd do centrum pociągiem jest wygodną opcją jeśli np. pracujesz przy Warszawie Zachodniej. Popularny wśród mieszkańców Ursusa pociąg zatrzymuje się na stacji Warszawa Włochy i można dostać się nim do centrum w mniej niż 10 minut. Oddzielne od stacji SKM są stacje WKD – Warszawskiej Kolei Dojazdowej, której pociągi przejeżdżają przez Włochy od strony Pruszkowa i jadą niewiele dłużej niż SKM ze stacji Włochy.

Tak opisał to mieszkaniec w rozmowie, nt. okolic Łopuszańskiej:

“Na plus [...] niezły dojazd samochodem do miejsc w zachodniej Warszawie. Zresztą pociągiem/autobusem też w miarę.”

Codzienna infrastruktura we Włochach

W skrócie

Sytuacja będzie najlepsza na Okęciu, bo tam zabudowa jest najgęstsza, a biznesy korzystają nie tylko z obecności mieszkańców, ale również podróżnych. W innych okolicach będzie trudniej. Na co dokładnie możesz liczyć w zasięgu 15 minut spaceru?

Możesz trafić bardzo różnie. We Włochach jest dużo hipermarketów – czy to Leclerc, Auchan czy Makro. Do takich sklepów (oprócz dyskontów) łatwy dostęp mają północne Stare Włochy i Raków. A za torami kolejowymi Nowe Włochy robią zakupy w jednym Netto i jednym Lidlu – rozstrzał jest duży. Są i tacy, którzy zakupów bez samochodu nie zrobią. Przykład: ul. Jutrzenki łącząca Salomeę z Opacz Wielką.

Ofertę uzupełnia Castorama, a w Centrum Łopuszańska 22 (włochowska galeria handlowa) także JYSK czy Media Expert.

To specyficzna galeria. Tak Łopuszańską opisuje mieszkanka:

“Dla mnie bliskość galerii handlowej nie jest żadnym plusem bo to oznacza duży ruch popołudniami i w soboty. A ta galeria akurat jest dosyć słaba, to nie Arkadia czy Młociny, że masz H&M, Primark, Zarę, tylko Pepco, Action i sklepy z sukienkami na wesela.”

Sielsko. Zresztą w bezpośrednim sąsiedztwie tego centrum znajduje się obrośnięte orientalnymi knajpami Targowisko Bakalarska. Mieszkańcy nazywają je jednak "Małym Sajgonem", bo jest całkowicie zdominowane przez wietnamskie stoiska i lokale.

“Rynek i sklepy wietnamskie. Wszystko posprzątane, a jednak średnie sąsiedztwo, sporo obcych ludzi z całego miasta. W weekend robi się wielkie, brzydkie targowisko: sprzedaż ciuchów na zewnątrz, samochody dostawcze, etc.”

Chinatown na Ochocie? Prędzej odczujesz to tutaj.

Opieka zdrowotna jest nierówno rozłożona – Stare i Nowe Włochy to kilkadziesiąt przychodni i gabinetów w zasięgu 15 minut, ale Salomea czy Opacz Wielka to ponownie inna historia –  stamtąd do lekarza tylko samochodem. Niewiele jest też aptek, ale w ciągu 15 minut jesteś w stanie dotrzeć przynajmniej do 2.

Daleko będzie także do szkoły, przedszkola i żłobka. Podstawówki: od 2 do 8 w zasięgu spaceru. Gdzieniegdzie, możesz liczyć na 14 przedszkoli, ale są też miejsca, gdzie będziesz mieć do wyboru tylko 1.

Włochowska gastronomia sprowadza się do kilkunastu punktów rozsianych po okolicy. Część to sale na wydarzenia rodzinne – klasyka na przedmieściach. Jeżeli lubisz chodzić do restauracji, to tutaj możesz liczyć na kilka niezłych miejsc. Nie muszą się one silić na niesamowity wystrój i experience, ale warto dać im szansę.

Sportowcy nie mają tu łatwo: bieganie po Włochach jest przyjemne raczej w godzinach porannych, bo wieczorem oświetlenie jest nierówne, chodników momentami brakuje, a parki są dość niewielkie. Są siłownie, ale wybór jest niewielki – średnio w pobliżu będziesz mieć tylko 1. To i tak dobrze, bo wiele osób nie ma żadnej.

Włochy: jak wygląda codzienność

Życie we Włochach, bardziej przypomina życie w małym miasteczku. Tak jest w Starych i Nowych Włochach, ale jeśli chcesz uciec od miasta jeszcze bardziej, to wybierzesz Salomeę albo Opacz Wielką.

Miejmy nadzieję, że jesteś z tych, którzy potrafią przyzwyczaić się do zgiełku. Wydawało się, że to samoloty będą problemem, a jednak większość mieszkańców Rakowa i Okęcia narzeka na samochody, które pchają się na ulice przez 12h dziennie.

“Mieszkam na przedłużeniu Łopuszańskiej, czyli Kleszczowej, od ponad 3 lat. Z największych minusów to hałas z ulicy, nadal nie potrafię zasnąć przy otwartych oknach,w godzinach szczytu zarówno Kleszczowa jak i Łopuszańska stoją. Dla mnie to mały minus, bo nie mam auta i wszędzie jeżdżę rowerem albo komunikacją miejską, ale korki są. Z plusów ładne tereny zielone jak Park ze stawami Cietrzewia, fort Włochy. Blisko stacje SKM, WKD, PKP Włochy, są knajpki, są sklepy, dużo ścieżek rowerowych. Jeżeli chodzi o samoloty to po 3 miesiącach już ich nie słychać, a fajnie oglądać sobie jak się wznoszą w powietrze.”

pisze mieszkanka Włoch.

W tamtych okolicach jest więcej restauracji i lokali usługowych. Bliskość lotniska i biurowców i centrum handlowego eliminuje kameralny, sąsiedzki klimat Starych Włoch. Oprócz wygodnego centrum handlowego, możesz znaleźć w swoim sąsiedztwie także Targowisko Bakalarska.

“Rozważałem mieszkanie w pobliżu Bakalarskiej i jak dla mnie kręci się tam za dużo dziwnych ludzi. Moi znajomi są często zaczepiani gdy mijają targowisko (idąc w kierunku przystanku na al. Krakowskiej). Na chodniku przy Aldi co weekend rozkładają się "stragany" rodem ze stadionu dziesięciolecia. Powszechnie wiadomo, że targowisko pełne jest podrobionego towaru czy papierosów z przemytu, a i tak służby się tym nie interesują. A tuż obok jest urząd dzielnicy.”

dodaje mieszkaniec. To tylko jeden z głosów, które świadczą o niskim poziomie zaufania do lokalnych władz.

Może jednak lepiej zamieszkać na Starych Włochach albo od razu uciec na Nowe Włochy? Tutaj, wychodząc pod dom czy apartament, zawsze wiesz komu mówisz "dzień dobry". Nie ma galerii, targu ani lotniska, więc nieznajomi się tu nie kręcą. 

No i udało się uciec od zgiełku, prawda? Teoretycznie. Im dalej od lotniska i ulic, tym bliżej tory kolejowe. Ciszej, ale tylko trochę. Jeżeli jakimś cudem unikniesz tego wszystkiego, to przynajmniej szczekające psy.

Jeśli na codzień dojeżdżasz pociągiem, mieszkając w Starych czy Nowych Włochach na pewno uśmiechasz się w duchu; masz 20 minut snu więcej i nie czujesz, że tracisz pół życia w korku. Mimo wszystko lepiej mieć samochód – nagła awaria i utykasz na przedmieściach. Ostatnio nie otworzył się pobliski Lidl i nagle z 10-minutowego spaceru do sklepu zrobił się 40-minutowy.

Większość sąsiadów po prostu woli nie zawracać sobie głowy i wszędzie jeżdżą autem.

“Okolice salonu Mercedesa to szczerze mówiąc trochę zadupie. Jest blisko Blue City i węzeł supermarketów i biurowców przy Popularnej, ale jest to trochę w stylu amerykańskim, że najlepiej mieć samochód i sobie podjechać. Na plus jak na razie sporo zieleni w okolicy [...]”

pisze użytkownik Reddita.

Wady Włoch i na co się przygotować

• Jest cicho, ale nie dla każdego

• Korki i samochodoza

• Niejasna kwestia bezpieczeństwa

We Włochach bywa głośno, a kompletna ucieczka od uciążliwych odgłosów graniczy z cudem. Lotnisko, samochodowisko, torowisko i szczekające psisko – na przynajmniej część hałasów z tej palety trzeba być tu odpornym. Pocieszenie jest jedno: to są monotonne, powtarzalne dźwięki (a nie np. rozmowy pod oknem czy głośne imprezy). Cisza jest ale dla osób, które spełniają konkretne warunki.

“Po miesiącu już tego nie słyszysz. Mieszkałam na Startowej. Ogólnie cicho. W porównaniu do Woli to tam jest naprawdę spokojnie.”

Jedno z tych źródeł hałasu: samochody kandydują na kolejne utrapienie tej dzielnicy, bo samochodoza jest tu powszechna. Przedmiejski charakter dzielnicy przyciąga zmotoryzowanych Warszawiaków, a jej specyfika dodatkowo zachęca do jazdy autem. Konkretnie:

• Dojazdy z lotniska i na lotnisko

• Nierówny dostęp do sklepów i usług zmusza część mieszkańców do poruszania się samochodem

• Bliskość S2

• (Póki co) brak strefy płatnego parkowania – ludzie chętniej wsiadają do samochodu, więc ulice są zapchane, a chodniki zastawione autami, które ograniczają widoczność na wielu przejściach dla pieszych

Ograniczona widoczność na przejściach wiąże się z ostatnią rzeczą, którą warto wziąć pod uwagę: bezpieczeństwem. Trudno ustalić, czy Włochy to bezpieczna dzielnica.

Z jednej strony mówimy o przedmieściach z niską gęstością zaludnienia, relatywnie małej liczbie zgłoszeń na Krajowej Mapie Zagrożeń Bezpieczeństwa i niskiej liczbie przestępstw kryminalnych.

Z drugiej: infrastruktura drogowa nie gwarantuje tu wysokiego bezpieczeństwa pieszego; Raków i Okęcie to miejsce, w którym kręci się sporo nieznajomych (Bakalarska, okolice lotniska), podczas gdy Stare Włochy to już sami sąsiedzi; Włochy mają też słabo ocenianych włodarzy oraz niskie zaufanie do służb porządkowych. W internecie często pojawiają się informacje, że Straż Miejska czy Urząd Dzielnicy ignorują problemy.

Jest bezpiecznie, ale nie tak, jak można by tego oczekiwać.

Dla kogo są Włochy

Włochy to nierówna i niejasna okolica. Z pozoru bardzo łatwo ocenić ją jako typowe, bezpieczne i ciche przedmieścia, ale sprawa jest mocno skomplikowana.

Komu polecamy:

• Train-, planespotterom

• Szukającym klimatu miasteczka w granicach stolicy

• Pracującym wyjazdowo

Pierwsze i najłatwiejsze: jak już przyzwyczaisz się do hałasu, to fajnie ogląda się podchodzące do lądowania samoloty. Nigdzie nie ma ich tak wielu. Dla zapaleńców to raj na ziemi. To samo dla tych, którzy kochają oglądać pociągi – jedno i drugie można załatwić w ciągu jednego dnia.

To dobra dzielnica jeśli szukasz klimatu małego miasteczka, ale nie chcesz rezygnować z Warszawy. To domkowa spalnia z kameralną atmosferą, niezłym wyjazdem do centrum i jeszcze lepszym wylotem z Warszawy.

I dlatego sprawdzi się idealnie, jeśli Twoja praca wymaga częstych wyjazdów. Samochodem? Chwilka do S2 i już Cię nie ma. Samolotem? Proszę bardzo. Pociągiem? Z każdej stacji dojedziesz na Warszawę Zachodnią, a stamtąd dotrzesz gdziekolwiek.

Komu nie polecamy:

• Szukającym absolutnej ciszy

• Imprezowiczom, fanom gastronomii

Jeżeli szukasz absolutnej ciszy – to nie tu. Nie ma głośnych imprez i awantur pod oknem, da się uciec od ruchliwych ulic, ale samoloty i pociągi to coś, do czego nie każdy będzie w stanie się przyzwyczaić. Jeżeli jesteś typem osoby, która nie jest w stanie zignorować huku samolotów lub stukoczących, gwiżdżących pociągów, uciekaj.

Nie ma głośnych imprez, więc imprezowicze nie mają tu czego szukać. O ile do centrum trafią szybko, z powrotem będzie już trudniej. Podobnie z fanami gastronomii, którzy chcą zwiedzać wymyślne lokale i próbować nowinek – to nie tu. We Włochach nie licz na pełny experience, tutaj będzie najwyżej miło i smacznie.