Łódź, Stoki: wady, zalety + jak się tu mieszka

Wiejskie domki, wille, poniemieckie dwupiętrowe osiedla; mieszkańcy skręcający z asfaltu na drogę gruntową, strategicznie omijając dziury z kałużami; dzika zieleń, dzikie parkingi i dzikie zwierzęta; pętla tramwajowa (przepraszam, krańcówka) i zajezdnia; żwirownia na granicy osiedla. To obrazy, które malują obraz wsi i przedmieścia.

Takie osiedle nie może graniczyć ze Śródmieściem, prawda? Tutaj może. Przesypiasz kilka przystanków w centrum, wysiadasz na Stokach i myślisz "Jestem na wsi?". To historia, którą może opowiedzieć niejeden Łodzianin i trudno go winić.

Na papierze Stoki to Widzew, ale rzadko myśli się o nich w ten sposób. Stoki to Stoki. Żartobliwe porównuje się je do wsi, a mieszkańcy muszą odpowiadać na zaczepne pytania: w stylu "To wy tam macie prąd na tych Stokach?". Jest tu cisza, jest natura i znajomi sąsiedzi. W nocy nie ma dokąd wyjść, a spotkać można najwyżej dzika.

Z tego artykułu dowiesz się, między innymi:

• ile naprawdę kosztuje tu zakup i wynajem mieszkania

• jak wyglądają dojazdy ze Stoków

• czy odnajdziesz się w tutejszym klimacie

Rozważasz przeprowadzkę w inne okolice w Łodzi? O nich też napisaliśmy:

• Łódź, Widzew – jak tu się mieszka?

• Łódź, Widzew-Wschód – jak tu się mieszka?

• Łódź, Bałuty – jak tu się mieszka?

Charakter osiedla Stoki

Stoki leżą na Wzniesieniach Łódzkich – to najwyżej położone osiedle w Łodzi. Jadąc ulicą Janosika trudno nie odnotować jak stroma momentami bywa. Spacer w parku Zaruskiego to też chodzenie w górę i w dół. Stąd pomysł na nazwy większości ulic na Stokach. Do parku dociera się ul. Giewont, mijając chociażby skrzyżowanie ze Szczytową czy Graniową.

Wokół parku znajdziesz osiedla dwupiętrowych budynków mieszkalnych z czasów okupacji niemieckiej w towarzystwie kilku sowieckich bloków. Dojeżdżasz do nich po kocich łbach – to osobliwa, klimatyczna okolica.

"Niemieckie bloki (Zbocze, Skalna, Pieniny) to są zbudowane jak bunkry - ściany na (wtedy na mój wiek) łokieć grubości. Bardzo długo trzymały ciepło. Co do ogrzewania to albo indywidualne, albo jest lokalna ciepłownia gazowa, która jest dosyć droga."

Reszta zabudowy na stokach zdominowana jest przez domy jednorodzinne. Jedne typowo wiejskie, a inne ozdobne z dekorowanymi bramami. Deweloperzy również kierują wzrok na Stoki, bo potencjał jest spory.

Większość mieszkańców chowa się bezpiecznie za żywopłotem czy bramą. Między domkami cisza i w najlepszym wypadku uliczka z betonowych płyt, a najczęściej droga gruntowa, nierzadko błotnista i nakrapiana kałużami. Króciutko ujął to Łodzianin w rozmowie nt. osiedla:

"Stoki: ciche, spokojne, niedoinwestowane, bezpieczne."

Częściej niż sklep spotkasz tutaj warsztat albo zakład produkcyjny oraz różnego rodzaju lokale usługowe, nierzadko prowadzone po prostu w domach.

Zieleni jest sporo, ale większość w ogródkach za ogrodzeniem. I właśnie tym zajmuje się po godzinach wielu mieszkańców osiedla + przyjezdni, którzy korzystają z tutejszych ogródków działkowych.

Stoki: ceny i rynek mieszkań

Ceny w pigułce

• Popyt i tempo sprzedaży: mediana czasu życia ogłoszenia wynosi 25 dni od publikacji do transakcji.

Rynek nieruchomości na Stokach nie jest duży – ofert jest tu mniej niż w bardziej zurbanizowanych obszarach Widzewa. Nieco więcej mieszkań sprzedawało się na rynku pierwotnym. Jest ruch, ale o te osiedla nikt się nie zabija.

Mediana cen na rynku pierwotnym wynosi 9 463 zł/m², ale rozstrzał jest bardzo niewielki. Ceny powyżej 10 000 zł/m² się tu nie zdarzają. Średni metraż wynosi 66.7m² – łatwo znaleźć coś większego. Tę wartość podbijają osiedla bliźniaków i domków.

Rynek wtórny to okolice 8 958 zł/m² – różnica jest więc niewielka. Średnia cena za mieszkanie to 399 000 zł i odpowiada to dwupokojowemu mieszkaniu. Średni metraż wynosi 40.3m².

Wynajem na Stokach to pojedyncze przypadki. To osiedle nie jest zorientowane na inwestycje pod wynajem.

Jeśli masz na oku nieruchomość na Stokach i chcesz rzetelnie sprawdzić, czy jest wyceniona uczciwie, skorzystaj z naszej inteligentnej wyceny nieruchomości – natychmiast, online, bez zostawiania danych kontaktowych i bombardowania Cię telefonami.

Bezpieczeństwo na Stokach

Na Stokach nie kręci się wielu ludzi, a jeśli już, to są to dobrze znane twarze. Sąsiedzka atmosfera wielu okolic daje oparcie i poczucie bezpieczeństwa. Jest tu natomiast dosyć dziko; dołącz do tego miejscami niewystarczające oświetlenie uliczek i spacer w nocy po ciemku może przyprawiać o dreszcze.

Za osiedlem nie ciągną się żadne plotki czy zła reputacja. Niektórzy wymieniają je w szeregu tych "najbezpieczniejszych". Trudno mówić o wysokiej przestępczości, choć należy wspomnieć, że mieszkańcy nowych osiedli zgłaszali w ostatnim czasie nieznajomych szarpiących za klamki na klatce.

Najtrudniejszą okolicą jest Podgórze (znane też pod dawną nazwą Grembach) znajdujące się na południu Stoków pomiędzy szpitalem CKD a ul. Lewarową. Poza domkami zastaniesz tutaj też famuły, czyli dawne mieszkania pracownicze, w których zdarza się sporo melin. W nocy można zostać zaczepionym. Gentryfikacja powoli zmienia tę okolicę, ale wciąż jest specyficznie.

Ogólnie, na Stokach sprawdza się zasada, że im dalej na północ w stronę Sikawy, tym lepiej.

A co mówią liczby? Po odfiltrowaniu zgłoszeń dot. nieprawidłowych parkowań czy przekroczeń prędkości, Krajowa Mapa Zagrożeń Bezpieczeństwa odnotowuje tu 36 przypadków, podczas gdy w całej dzielnicy Widzew jest ich 160. To 22.5% wszystkich zgłoszeń w dzielnicy. Więcej jest tylko na Starym Widzewie.

Zgłoszenia dotyczące spożywania alkoholu i żebractwa pod Biedronką przy rondzie.  Sporo zgłoszeń dotyczących dzikich wysypisk śmieci. W Parku Zaruskiego zgłaszano nielegalną wycinkę drzew. Na osiedlu poniemieckim obok parku są też zgłoszenia dot. spożywania alkoholu, grupowania się nieletnich zagrożonych demoralizacją i jedno zgłoszenie "osoba bezdomna wymagająca pomocy".

Pijactwo się więc zdarza, ale wiele zgłoszeń to powyrzucane dziko śmieci, które uprzykrzają życie właścicieli zwierząt, ale nie stanowią zagrożenia dla człowieka. Można powiedzieć, że jest spokojnie, ale nie sterylnie.

Komunikacja i dojazdy: jak to wygląda na Stokach

Samochód

• dojazd do centrum ok. 15 minut (+ 10-15 minut w godzinach szczytu)

• wyjazd ze stoków ulicą Brzezińską lub Pomorską – te potrafią być dość zakorkowane

• Na Stokach nie ma korków; zbliża się asfaltowanie wielu dróg gruntowych – spodziewaj się utrudnień

• da się znaleźć miejsce parkingowe na dziko, większość osiedli ma własne parkingi

Komunikacja miejska

• dojazd do centrum 20-30 minut

• autobus, tramwaj

Koleje

• Stacja Łódź Stoki obsługuje połączenia kolei ŁKA

Stoki – podobnie jak większość Widzewa – to okolica przyjaźniejsza dla kierowców, niż tych, którzy poruszają się transportem publicznym. Posiadanie samochodu w tych okolicach to na pewno wygoda, czasem nawet konieczność.

Niedogodnością, na którą trzeba być tu gotowym jest słaba jakość nawierzchni i to tyczy się też głównych asfaltówek (Janosika). Stoki są niedoinwestowaną okolicą. Drogi gruntowe prowadzące do osiedli będą pokrywane asfaltem. To dobre wieści, ale spodziewaj się zamknięć uliczek w związku z pracami. Mieszkańcy Stoków komentują sytuację, np. tak:

"[...] ani chodnika, ani drogi i po deszczu brniemy w błocie, a zimą po lodzie, zaś autami jeździmy jak po muldach."

Poza wygodą posiadania samochodu w tej okolicy, wygodnie dojeżdża się też do autostrady A1, a z niej można już dotrzeć gdziekolwiek, objeżdżając Łódź.

Jeżeli dorwiesz coś w pobliżu przystanku tramwajowego, nie odczujesz aż tak dotkliwie dojazdu do centrum. Wiele osób czeka jednak spacer przez uliczki i błota.

"MPK to tragedia - z większości Stoków musisz dosyć sporo przejść, więc to nie jest tak, że masz tramwaj/autobus pod oknem. Osobiście bez samochodu bym się tam nie przeprowadzała."

20-30 minut to nie koniec świata, ale jak pomyślisz, że ze Stoków wjeżdżasz od razu na Śródmieście-Wschód (a nie przebijasz się przez kolejne 4 osiedla) to możesz poczuć niesmak. Redditor wspomina swoje dzieciństwo na tym osiedlu:

"Do Piotrkowskiej ~30 minut tramwajem, na zakupy do M1 trzeba było sporo przejść do autobusu (Janosika) bo nic nie jeździło. Wg mnie z perspektywy czasu - komunikacyjna tragedia. Teraz jak jadę do znajomych tam, to jadę samochodem."

Stacja kolejowa Łódź Stoki leży zaraz obok dworca Łódź Widzew, z którego złapiesz pociąg w każdą stronę Polski. Podjechanie w tamte okolice będzie dużo szybsze niż inne środki transportu. Warto też sprawdzić czy kolej śródmiejska nie będzie wygodniejszą opcją od tramwaju czy autobusu.

Codzienna infrastruktura Stoków

Na Stokach do sklepu raczej jeździ się autem. W zasięgu znajdziesz żabkę, przy dobrych wiatrach Biedronkę, ale może się też okazać, że najbliżej masz prywatny sklepik monopolowo-spożywczy. Do Biedronki trzeba zejść ze Stoków, więc pamiętaj, że wracając pieszo z torbami zakupowymi, będziesz iść pod górkę.

Tę bardzo podstawową ofertę zakupową uzupełnia Galeria M1. Dostaniesz drogerie, artykuły budowlane i ubrania + można zabrać dzieciaki na gokarty. Najlepiej jechać tam autem.

Opiekę zdrowotną zapewnia przychodnia rejonowa na Potokowej. Dodatkowo w pobliżu znajduje się Uniwersytecki Szpital Kliniczny nr 2, a nad wszystkim góruje CKD – Centrum Kliniczno-Dydaktyczne Uniwersytetu Medycznego, którego zielono-niebieski wieżowiec widać niemal z każdego miejsca na Stokach. To największy szpital w Polsce – jeżeli szukasz czegoś, to tu to znajdziesz. Jadąc do CKD dłużej idzie się na przystanek niż faktycznie jedzie.

Dodatkowo na Stokach prywatnie przyjmują u siebie na parterze różni specjaliści.

W leki zaopatrzysz się w kilku aptekach – 2 w promieniu 500 m od geograficznego centrum osiedla. Dostęp do opieki zdrowotnej jest bardzo dobry, ale nie jest jednakowy dla całego osiedla.

Podobnie wygląda sytuacja ze szkolnictwem – 2 szkoły w pobliżu środka Stoków. Do tego 3 przedszkola. Uwaga: brak tutaj żłobków! Na Stokach czeka Cię podwożenie pociechy przynajmniej do żłobka, jeżeli nie przez większość jego ścieżki edukacyjnej.

Na gastronomię nie ma co liczyć, na życie nocne i wydarzenia kulturalne również. Jeżeli w lodówce zastaniesz tylko światło, to do dyspozycji masz 3 rzeczy: Da Grasso, Bistro Schabowy czy Mielony (oba nastawione na wynosy), Zahir Kebab albo panini z Żabki. To wszystko. Jeżeli chcesz zwiedzać kulinarną mapę miasta, wyjść do pubu albo obejrzeć film w kinie, każdorazowo będzie wiązało się to z przeprawą do centrum z ewentualnym powrotem taksówką albo nocnym busem.

Odnotujesz również brak siłowni. Za ciężarami trzeba będzie podjechać gdzieś bliżej centrum. Bieganie na Stokach jest możliwe, ale nie ma fajerwerków: brak ścieżek, wiele miejsc jest słabo oświetlonych, a parki są raczej dzikie niż zadbane. Wszędzie można wpaść na zwierzęta. Wśród lokali usługowych da się jednak znaleźć studio jogi.

Codzienne życie na łódzkich Stokach

Jeżeli mieszkasz na Stokach, to zasypiasz w ciszy i budzisz się w ciszy. Pewnie sobie to cenisz. Prędzej usłyszysz sąsiada w nowym budownictwie, ew. w sowieckich blokach, niż w poniemieckich osiedlach przy parku Zaruskiego. Tutaj ściany są grube i głuche. Jeżeli mieszkasz w domku, nie ma o czym rozmawiać.

Pakujesz się do samochodu – myjesz go maks. 2 razy do roku, nie ma sensu częściej, bo… zaraz wbijasz się w błoto – i jedziesz na A1. To ta lepsza opcja: pracujący wyjazdowo albo poza Łodzią mają tu całkiem wygodnie. Jeżeli jednak jedziesz do pracy w mieście i ew. odstawić pociechy do szkoły, to wjeżdżacie w sznureczek aut w okolicach CKD. Codziennie oglądasz monumentalną bryłę szpitala przez kilka minut, stojąc na Pomorskiej. Albo tam pracujesz, jak wielu mieszkańców osiedla.

Kiedy jesteś w mieście, to jesteś w Łodzi, ale kiedy jesteś na Stokach, to jesteś na Stokach. Kompletnie odcinasz się od miasta. Tam wszyscy są anonimowi. Tutaj sąsiedzi się znają. Wszyscy lubicie ten delikatnie wiejski klimat. Tak to wspomina dawny mieszkaniec:

"Okolica zielona, sielska, żyjąca swoim życiem i nie przejmująca się pozostałym światem. Wtedy była to bardzo zżyta społeczność. Często różne mi nieznane babcie się ze mną witały a ja nawet nie wiedziałem jak się one nazywały. xD

Pamiętam jak ganiałem z kumplami z podwórka po okolicy i podjadało się działkowiczom owoce."

To nie jest okolica bogaczy. Jedni mają ładne wille, inni skromne domki, a jeszcze inni mieszkanie w bloku, który pamięta lata '50. Średnia zarobków tutaj wynosi 4 669 zł. Ludzie są w każdym wieku, choć jest tu mniej emerytów niż w Łodzi. 

Możliwe, że po robocie podjeżdżasz z pociechą na pobliski stadion i patrzysz jak piłka lata w tę i z powrotem. A jeżeli nie musisz tego robić, to relaksujesz się w parku, w domowym zaciszu, a jako mieszkaniec domku wiosną bierzesz się za ogród.

Czasem musisz przebijać się przez podmokłą gruntówkę lub iść poboczem bez chodnika, a zimą zastanawiasz się czy nie kupić raków, żeby dać radę podejść pod Janosika, ale kasa idzie jednak na rachunki za ogrzewanie albo opał. To osiedle to czasem lekki survival, ale nikt nie mówił, że będzie łatwo. Przynajmniej mieszkanie było tanie.

Będąc tutaj, nie pamiętasz o Łodzi i nie wiesz kiedy Łódź przypomni sobie o tobie. Latarnia przed sąsiednim budynkiem nie świeci już od paru ładnych tygodni.

Stoki: Wady i czego się spodziewać

• Dojazdy i utrudnienia komunikacyjne

• Niedoinwestowana okolica

• Możliwość spotkania z dzikimi zwierzętami

Nie ma co owijać w bawełnę: dojazd na Stoki to w Łodzi często obśmiewany temat. Droga na przystanek rzadko bywa przyjemnym spacerem, a opcji jest niewiele. Jeździ jeden, może dwa autobusy i jeden tramwaj. I jeżdżą nieprzyzwoicie długo, biorąc pod uwagę, że Śródmieście jest zaraz obok.

"Moim zdaniem szkoda pakować się na koniec miasta, gdzie wszędzie jest daleko i ciężko z komunikacją i mieszkać w mieszkaniu, które wcale nie jest o wiele tańsze niż np. Marysin."

pisze mieszkanka Łodzi w wątku o kupnie mieszkania.

Cała okolica jest niedoinwestowana. Jeżeli tego nie czuć, to słychać na grupach osiedlowych i forach. Mieszkańcy domagają się, aby miasto ich zauważyło i poprawiło drogi, dobudowało latarnie; ogólnie zmodernizowało infrastrukturę.

Spotkania z dzikami to codzienność wielu łódzkich osiedli i Stoki nie są wyjątkiem. Jeżeli gdzieś można spodziewać się spotkania z dzikim zwierzęciem, to, patrząc po wyglądzie Stoków, na pewno tutaj. Puszczanie psów bez smyczy i wychodzenie po ciemku wiąże się z ryzykiem.

Dla kogo są Stoki

Komu polecamy:

• Tym którzy chcą poczuć się jak na wsi

• Pracownikom medycznym

• Pracującym poza Łodzią i wyjazdowo

Jeżeli chcesz (w większym lub mniejszym stopniu) poczuć wiejski klimat, nie da się znaleźć bardziej unikalnej atmosfery tak blisko miasta.

Pracownicy medyczni będą mieli dużo miejsc pracy pod nosem. Dodatkowo łatwo rozkręcić tutaj prywatną praktykę.

Wszyscy pracujący poza Łodzią i wyjazdowo odnajdą tu spokój, ciszę i miejsce do parkowania, a do A1 dojadą w kilka minut.

To dobre miejsce dla rodzin z dziećmi pod warunkiem, że odnajdujesz się w powyższych kategoriach i jesteś w gotowości, żeby trochę powozić pociechę samochodem.

Komu nie polecamy:

• Wychodzącym na miasto

• Lubiącym wygodę

• Niezmotoryzowanym

Częste wizyty w mieście będą uciążliwe, więc jeżeli Twój ulubiony sposób na relaks to wyjście do miasta i odwiedzanie lokali gastronomicznych lub stref kultury, to będziesz się tu męczyć.

Stoki ogólnie wiążą się z pewnymi niedogodnościami. Wspomniane kocie łby przy niemieckich osiedlach nie każdemu mogą dobrze leżeć pod nogami i kołami, a tam gdzie ich nie ma, często jest błoto, dziury albo śnieg i lód. To nie jest okolica dla wygodnickich. Niedogodności Stoków potęgują się jeżeli nie masz samochodu: podróże do sklepu i dojazdy do miasta będą wykańczać.